직장인도 가능한 ‘꼬마 빌딩’ 투자 길 열려
저금리 시대, "과감한 결정이 꼬마빌딩 건물주로"
[이코노믹리뷰=이소현 기자] “빌딩 중개는 생존이었죠. 먹고 살기 위해 시작했는데, 개념이 생기면서 그 안에서 무언가 만들고 싶다는 생각이 들더군요” 오동협 빌딩로드 대표는 일을 시작하게 된 계기를 묻는 말에 담백하게 답했다. 군대를 제대하고 복학을 고민하던 20대, IMF로 가세가 기울고 부친상을 당했다. 닥치는 대로 일하다 30대를 고시원에서 맞이했다. 길을 찾아 집 가까운 곳에서 직장을 구했고 부동산 회사 영업직 자리를 얻었다. 지금은 16년차 중개업자이자 빌딩로드의 대표다. 우연한 기회가 천직이 된 것. 그는 “멋지게 시작해야 하는데, 멋지게 시작한 건 아니다”라면서 웃음을 지었다.
오동협 빌딩로드 대표 사진=이코노믹리뷰 임형택 기자
IMF 딛고 꼬마빌딩 건물주로
인터뷰 날 오동현 대표는 “당연히 투자자들과 미팅을 하고 왔다”면서 바쁘게 인터뷰 장소로 들어왔다. 그는 “투자자들이 가장 많이 물어보는 건 아파트를 사야할지, 빌딩을 사야할지”며 “아파트가 없다면 집을 사는 게 맞다고 하고, 최소 하나 이상 있다면 꼬마 빌딩을 사라고 한다" 전했다. 다주택자가 되면 보유세와 거래세 부담이 만만치 않기 때문에 빌딩을 보유하는 게 낫다는 설명이다.
미팅이 일상이 되고 사원이 창업자가 되기까지, 꼬마빌딩 시장도 함께 성장했다. 그는 “2015년부터 아파트에서 빌딩 시장으로 넘어오기 시작했다”고 당시를 전했다. 2000년대 후반 글로벌 금융위기가 시작되고 경기부양책이 시작됐다. 화폐가치가 떨어지면서 실물자산인 부동산 가격의 상승은 당연지사였다는 설명이다. 2017년 문재인 정권이 들어서면서, 아파트 시장이 투자 수요를 흡수하기도 했다. 그는 “그때 가장 많이 들었던 말이 아파트값이 오른다는 거다”면서 “이전 정권 때 학습했기 때문”이라고 전했다.
오동협 빌딩로드 대표 사진=이코노믹리뷰 임형택 기자
그러다 2020년 금리가 1% 이하로 떨어지면서 반전을 맞았다. 오동협 대표는 “한 줄기 빛이 싹 내리는 그런 느낌 있잖은가. 저쪽에 투자하면 빛이 내리면서 내가 광명을 찾겠구나 하는, 그런 생각이 3040대 사이에서 들었을 것 같다”라고 전했다. 꼬마빌딩 시장과는 달리 아파트 시장은 고강도 규제가 집중되면서, 상대적으로 불리한 입장이 됐다. 특히 빌딩 거래가 활발한 서울은 전역이 투기과열지구로 묶이면서 고가 주택은 대출길이 막혔다.
오동협 대표도 저금리 시대 꼬마빌딩의 건물주가 됐다. 그의 자산이 결코 남들보다 많았던 건 아니다. 대신 과감한 결정이 필요했다. 그는 “자금을 모아 집을 사고 그 다음에 건물을 사야지 마음 먹었다. 그런데 집을 사는데 돈이 다 들어갔지, 없는 돈 가지고 어떻게 할 수 있는 방법이 없을까 고민했다”고 했다. 남은 돈이 1억원 정도였지만, 건물의 매맷값 11억4000만원 중 7억원 정도가 대출이 나왔다. 나머지는 아파트 담보대출로 마련했다. 이 건물은 23억원에 매도할 수 있었고, 40억원 짜리 건물에 재투자했다.
2021년 빌딩 시장은 “미쳤다”
그런 오동협 빌딩로드 대표는 2021년 빌딩 시장을 축약해달라는 질문에 망설임 없이 “미쳤다”라고 답했다. 빌딩 시장에서도 매수자들의 패닉바잉이 계속되고 있다는 이야기다. 그는 “비트코인은 덩어리가 작다. 가장 비싼 코인이 지금 5,000만원 정도다. 근데 건물 같은 경우는 몇십억부터 시작하는데, 매수자들이 제대로 파악 안 하고 (코인을 사듯이) 매입을 많이 한다. 가격이 미쳤다는 것이 아니라 시장에 진입해 있는 플레이어들이 다 미쳐 있다”고 전했다.
꼬마 빌딩과 동고동락해온 오 대표가 주목하는 변화는 온라인과 3040대 투자자의 출현이다. 온라인 정보망이 확대되면서 ‘그들만의 리그’였던 빌딩 시장 분위기가 달라지고, 상대적으로 문턱이 낮은 ‘꼬마빌딩’ 시장이 성장하기 시작했다. SNS ‘좋아요’ 바람을 타고 상권도 대로변에서 이면도로로 확장됐다. 노후를 바라보는 기존 5060대 투자자들이 자기가 그 동안 번 돈을 지키는 입장이었다면, 사회활동이 왕성한 젊은층은 공격적으로 투자하며 ‘영끌’로 대응했다. 그는 “부자가 되기 위해서는 계속 자산을 키워야 되는데, 키우기 위해서는 무조건 공격해야하기 때문”이라고 설명했다.
오동협 대표에게 예비 투자자들에게 하고픈 말을 묻자 “제대로 알고 사자는 것”이라는 답이 돌아왔다. 그는 “어차피 정보가 많이 풀려있으니 조금 더 공부하고 파악하고 매입해도 늦지 않다”면서 “막 놓칠까봐 아쉬운 마음에 중개인 말만 듣고 매입하지 말길 바란다. 투자할 때는 본인이 모든 투자에 대한 책임을 지기 때문에 책임질 수 있는 눈을 가진 상태에서 결정하자는 말을 하고 싶다”고 전했다. 지금도 시장 진입은 늦지 않았다고도 덧붙였다. 그는 “2017년 1월당 금리보다 지금 금리가 더 낮으면 낮았지 높지는 않다”면서 “최근 금리를 올리겠다고 하는데 갑작스럽게 올리지는 못할 것”이라고 전했다.
‘스토리’ 있는 빌딩, 가꾸어야 자란다
그런 오 대표가 바라보는 꼬마빌딩은 “챙겨줘야 하는 자식”이다. 아파트는 동마다 층마다 차이가 적은 시장이라면, 빌딩은 바로 옆의 빌딩과도 임차인부터 설계까지 다른 점이 너무나 많다는 것이다. 그는 “아파트 갭투자를 생각하고 빌딩시장으로 들어온다”면서 “그런데 아파트는 알아서 잘 크는 자식이라면, 꼬마 빌딩은 학교도 데려다주고 밥도 먹여줘야 하는 자식”이라고 전했다. 그런데도 빌딩을 꼽는 이유로는 “아파트는 가격 상승의 한계가 있다. 소득 수준과의 갭 때문”이라면서 “또 아파트가 깔고 앉은 것이기에 바로 수익이 발생되지 않는다”고도 설명했다.
오동협 빌딩로드 대표 사진=이코노믹리뷰 임형택 기자
빌딩을 잘 입히고 먹이려면 ‘임차인 마인드’를 장착해야 한다는 조언도 보탰다. 그가 중개업을 하면서 만났던 ‘큰손’도 임차인의 눈으로 건물을 바라봤다. 오 대표는 “기존의 건물을 매입해 신축할 계획으로 찾던 디벨로퍼가 있었다”면서 “나 이런 물건을 만들고 싶다, 하면서 입주사와 임차인들에게 도움이 될 수 있는 걸 고민하더라. 이제는 자산가”라고 전했다. 그러면서 “그때 임대업이 공간을 만들고 발전시키는 부분이 있다는 생각이 들었다”고도 했다.
코로나 이후 임차시장의 변수는 1층이다. 빌딩 임차의 꽃은 1층인데, 이곳에 들어올 매장이 온라인으로 옮겨가고 있다는 것. 가로수길에서 시작된 골목상권 열풍도 ‘연트럴파크’를 마지막으로 멈췄다. 오동협 대표는 “컵에 얼룩이 묻으면 버릴 수도 있지만 닦아서 쓸 수도 있다. 공실 리스크는 얼룩 정도”라면서 양도차익 시장인 점에 주목했다. 다만 “(임대료가 높은) 1층에 누가 들어올 것인가. 이게 빌딩 시장에서 조금 크다”면서 “오프라인에서 온라인으로 바뀌는 업종들이 있다”고 설명했다. 이어 “보통 1층은 여성 소매 매장이 많이 들어왔다. 단가가 높아 임대료를 낼 수 있어서인데, 이 부분에 무엇이 들어올지는 아직까지 아리송하다”라고 전했다.
그럼에도 변하지 않는 매수 원칙으로는 ‘입지’를 꼽았다. 그러면서 강남과 이웃한 한남동, 성수동, 동작구 그리고 마포구를 차례로 언급했다. 그는 “강남은 계획도시로 30평대를 찾기 쉽지 않은데, 가격은 평당 1억원을 넘었다. 꼬마빌딩이 아니라 청소년 빌딩이 된 것”이라면서 “투자자들이 많이 살고 있는 강남이 먼저 거래가 되고, 한남과 성수와지역으로 넘어가고 있다”라고 전했다. 마포의 경우 신축 아파트가 자리를 잡고 소득 수준이 높아지면서 상권이 확대되고 있다는 분석이다. 반면 경인 지역과 여타 지방의 경우에는 양극화가 될 것이라는 전망이다. 그는 “흡입력은 상권의 크기에 비례하고, 거리에 반비례 한다”면서 “GTX가 생기면 흡입률이 떨어져 더 강남에 집중될 것”이라고 전했다.
오동협 대표는 “빌딩은 계속 보면 아파트보다 재밌다는 점이 많다”면서 “자신의 스토리를 만들어갈 수 있다”고도 전했다. 그런 오 대표의 목표는 빌딩로드를 ‘종합컨설팅’ 회사로 성장시키는 것이다. 그는 “단순히 중개에서 끝나는게 아니라 대출부터 세금을 컨설팅해주고, 그 다음에 리모델링이나 신축해야 한다면 설계사와 시공사를 알아봐주는 회사를 만드는 것이 한 방향”이라고 전했다.
출처 : 이코노믹리뷰(https://www.econovill.com)
[이코노믹리뷰=이소현 기자] “빌딩 중개는 생존이었죠. 먹고 살기 위해 시작했는데, 개념이 생기면서 그 안에서 무언가 만들고 싶다는 생각이 들더군요” 오동협 빌딩로드 대표는 일을 시작하게 된 계기를 묻는 말에 담백하게 답했다. 군대를 제대하고 복학을 고민하던 20대, IMF로 가세가 기울고 부친상을 당했다. 닥치는 대로 일하다 30대를 고시원에서 맞이했다. 길을 찾아 집 가까운 곳에서 직장을 구했고 부동산 회사 영업직 자리를 얻었다. 지금은 16년차 중개업자이자 빌딩로드의 대표다. 우연한 기회가 천직이 된 것. 그는 “멋지게 시작해야 하는데, 멋지게 시작한 건 아니다”라면서 웃음을 지었다.
오동협 빌딩로드 대표 사진=이코노믹리뷰 임형택 기자
IMF 딛고 꼬마빌딩 건물주로
인터뷰 날 오동현 대표는 “당연히 투자자들과 미팅을 하고 왔다”면서 바쁘게 인터뷰 장소로 들어왔다. 그는 “투자자들이 가장 많이 물어보는 건 아파트를 사야할지, 빌딩을 사야할지”며 “아파트가 없다면 집을 사는 게 맞다고 하고, 최소 하나 이상 있다면 꼬마 빌딩을 사라고 한다" 전했다. 다주택자가 되면 보유세와 거래세 부담이 만만치 않기 때문에 빌딩을 보유하는 게 낫다는 설명이다.
미팅이 일상이 되고 사원이 창업자가 되기까지, 꼬마빌딩 시장도 함께 성장했다. 그는 “2015년부터 아파트에서 빌딩 시장으로 넘어오기 시작했다”고 당시를 전했다. 2000년대 후반 글로벌 금융위기가 시작되고 경기부양책이 시작됐다. 화폐가치가 떨어지면서 실물자산인 부동산 가격의 상승은 당연지사였다는 설명이다. 2017년 문재인 정권이 들어서면서, 아파트 시장이 투자 수요를 흡수하기도 했다. 그는 “그때 가장 많이 들었던 말이 아파트값이 오른다는 거다”면서 “이전 정권 때 학습했기 때문”이라고 전했다.
오동협 빌딩로드 대표 사진=이코노믹리뷰 임형택 기자
그러다 2020년 금리가 1% 이하로 떨어지면서 반전을 맞았다. 오동협 대표는 “한 줄기 빛이 싹 내리는 그런 느낌 있잖은가. 저쪽에 투자하면 빛이 내리면서 내가 광명을 찾겠구나 하는, 그런 생각이 3040대 사이에서 들었을 것 같다”라고 전했다. 꼬마빌딩 시장과는 달리 아파트 시장은 고강도 규제가 집중되면서, 상대적으로 불리한 입장이 됐다. 특히 빌딩 거래가 활발한 서울은 전역이 투기과열지구로 묶이면서 고가 주택은 대출길이 막혔다.
오동협 대표도 저금리 시대 꼬마빌딩의 건물주가 됐다. 그의 자산이 결코 남들보다 많았던 건 아니다. 대신 과감한 결정이 필요했다. 그는 “자금을 모아 집을 사고 그 다음에 건물을 사야지 마음 먹었다. 그런데 집을 사는데 돈이 다 들어갔지, 없는 돈 가지고 어떻게 할 수 있는 방법이 없을까 고민했다”고 했다. 남은 돈이 1억원 정도였지만, 건물의 매맷값 11억4000만원 중 7억원 정도가 대출이 나왔다. 나머지는 아파트 담보대출로 마련했다. 이 건물은 23억원에 매도할 수 있었고, 40억원 짜리 건물에 재투자했다.
2021년 빌딩 시장은 “미쳤다”
그런 오동협 빌딩로드 대표는 2021년 빌딩 시장을 축약해달라는 질문에 망설임 없이 “미쳤다”라고 답했다. 빌딩 시장에서도 매수자들의 패닉바잉이 계속되고 있다는 이야기다. 그는 “비트코인은 덩어리가 작다. 가장 비싼 코인이 지금 5,000만원 정도다. 근데 건물 같은 경우는 몇십억부터 시작하는데, 매수자들이 제대로 파악 안 하고 (코인을 사듯이) 매입을 많이 한다. 가격이 미쳤다는 것이 아니라 시장에 진입해 있는 플레이어들이 다 미쳐 있다”고 전했다.
꼬마 빌딩과 동고동락해온 오 대표가 주목하는 변화는 온라인과 3040대 투자자의 출현이다. 온라인 정보망이 확대되면서 ‘그들만의 리그’였던 빌딩 시장 분위기가 달라지고, 상대적으로 문턱이 낮은 ‘꼬마빌딩’ 시장이 성장하기 시작했다. SNS ‘좋아요’ 바람을 타고 상권도 대로변에서 이면도로로 확장됐다. 노후를 바라보는 기존 5060대 투자자들이 자기가 그 동안 번 돈을 지키는 입장이었다면, 사회활동이 왕성한 젊은층은 공격적으로 투자하며 ‘영끌’로 대응했다. 그는 “부자가 되기 위해서는 계속 자산을 키워야 되는데, 키우기 위해서는 무조건 공격해야하기 때문”이라고 설명했다.
오동협 대표에게 예비 투자자들에게 하고픈 말을 묻자 “제대로 알고 사자는 것”이라는 답이 돌아왔다. 그는 “어차피 정보가 많이 풀려있으니 조금 더 공부하고 파악하고 매입해도 늦지 않다”면서 “막 놓칠까봐 아쉬운 마음에 중개인 말만 듣고 매입하지 말길 바란다. 투자할 때는 본인이 모든 투자에 대한 책임을 지기 때문에 책임질 수 있는 눈을 가진 상태에서 결정하자는 말을 하고 싶다”고 전했다. 지금도 시장 진입은 늦지 않았다고도 덧붙였다. 그는 “2017년 1월당 금리보다 지금 금리가 더 낮으면 낮았지 높지는 않다”면서 “최근 금리를 올리겠다고 하는데 갑작스럽게 올리지는 못할 것”이라고 전했다.
‘스토리’ 있는 빌딩, 가꾸어야 자란다
그런 오 대표가 바라보는 꼬마빌딩은 “챙겨줘야 하는 자식”이다. 아파트는 동마다 층마다 차이가 적은 시장이라면, 빌딩은 바로 옆의 빌딩과도 임차인부터 설계까지 다른 점이 너무나 많다는 것이다. 그는 “아파트 갭투자를 생각하고 빌딩시장으로 들어온다”면서 “그런데 아파트는 알아서 잘 크는 자식이라면, 꼬마 빌딩은 학교도 데려다주고 밥도 먹여줘야 하는 자식”이라고 전했다. 그런데도 빌딩을 꼽는 이유로는 “아파트는 가격 상승의 한계가 있다. 소득 수준과의 갭 때문”이라면서 “또 아파트가 깔고 앉은 것이기에 바로 수익이 발생되지 않는다”고도 설명했다.
오동협 빌딩로드 대표 사진=이코노믹리뷰 임형택 기자
빌딩을 잘 입히고 먹이려면 ‘임차인 마인드’를 장착해야 한다는 조언도 보탰다. 그가 중개업을 하면서 만났던 ‘큰손’도 임차인의 눈으로 건물을 바라봤다. 오 대표는 “기존의 건물을 매입해 신축할 계획으로 찾던 디벨로퍼가 있었다”면서 “나 이런 물건을 만들고 싶다, 하면서 입주사와 임차인들에게 도움이 될 수 있는 걸 고민하더라. 이제는 자산가”라고 전했다. 그러면서 “그때 임대업이 공간을 만들고 발전시키는 부분이 있다는 생각이 들었다”고도 했다.
코로나 이후 임차시장의 변수는 1층이다. 빌딩 임차의 꽃은 1층인데, 이곳에 들어올 매장이 온라인으로 옮겨가고 있다는 것. 가로수길에서 시작된 골목상권 열풍도 ‘연트럴파크’를 마지막으로 멈췄다. 오동협 대표는 “컵에 얼룩이 묻으면 버릴 수도 있지만 닦아서 쓸 수도 있다. 공실 리스크는 얼룩 정도”라면서 양도차익 시장인 점에 주목했다. 다만 “(임대료가 높은) 1층에 누가 들어올 것인가. 이게 빌딩 시장에서 조금 크다”면서 “오프라인에서 온라인으로 바뀌는 업종들이 있다”고 설명했다. 이어 “보통 1층은 여성 소매 매장이 많이 들어왔다. 단가가 높아 임대료를 낼 수 있어서인데, 이 부분에 무엇이 들어올지는 아직까지 아리송하다”라고 전했다.
그럼에도 변하지 않는 매수 원칙으로는 ‘입지’를 꼽았다. 그러면서 강남과 이웃한 한남동, 성수동, 동작구 그리고 마포구를 차례로 언급했다. 그는 “강남은 계획도시로 30평대를 찾기 쉽지 않은데, 가격은 평당 1억원을 넘었다. 꼬마빌딩이 아니라 청소년 빌딩이 된 것”이라면서 “투자자들이 많이 살고 있는 강남이 먼저 거래가 되고, 한남과 성수와지역으로 넘어가고 있다”라고 전했다. 마포의 경우 신축 아파트가 자리를 잡고 소득 수준이 높아지면서 상권이 확대되고 있다는 분석이다. 반면 경인 지역과 여타 지방의 경우에는 양극화가 될 것이라는 전망이다. 그는 “흡입력은 상권의 크기에 비례하고, 거리에 반비례 한다”면서 “GTX가 생기면 흡입률이 떨어져 더 강남에 집중될 것”이라고 전했다.
오동협 대표는 “빌딩은 계속 보면 아파트보다 재밌다는 점이 많다”면서 “자신의 스토리를 만들어갈 수 있다”고도 전했다. 그런 오 대표의 목표는 빌딩로드를 ‘종합컨설팅’ 회사로 성장시키는 것이다. 그는 “단순히 중개에서 끝나는게 아니라 대출부터 세금을 컨설팅해주고, 그 다음에 리모델링이나 신축해야 한다면 설계사와 시공사를 알아봐주는 회사를 만드는 것이 한 방향”이라고 전했다.
출처 : 이코노믹리뷰(https://www.econovill.com)